Hypothek: der "Forward", oder wie man sich im Voraus bei der Erneuerung seiner Hypothek einen günstigen Zinssatz sichern kann
07.06.2012 07:15
Da die Hypothekarzinsen auf dem Immobilienmarkt zurzeit sehr tief sind, fragen sich viele unserer Leser, ob sie ihre Festzins-Hypothek einige Monate vor der Fälligkeit kündigen sollten, um ein neues Darlehen zu günstigeren Bedingungen zu erhalten. Die Versuchung ist gross, wenn man den Unterschied zwischen den aktuellen Zinssätzen und denen, die unsere Bank uns vor ein paar Jahren angeboten hatte, vergleicht.
Allerdings ist die Kündigung einer Festzins-Hypothek, ein Jahr oder wenige Monate vor ihrer Fälligkeit, um eine neues Darlehen zu neuen Konditionen abzuschliessen, oft keine gute Lösung. In den meisten Fällen muss der Kunde nämlich bei einer vorzeitigen Kündigung Strafgebühren zahlen. Natürlich gibt es Lösungen, um diese Strafgebühren langfristig zu reduzieren, zu verhandeln oder „rentabel“ zu machen. Aber in vielen Fällen wird man sich darüber klar werden, dass die durch den neuen Zinssatz erwartete Ersparnis illusorisch ist, wenn man einmal die zu bezahlenden Hypothekarzinsen berechnet, die Strafgebühren (deren Betrag die Bank Ihnen im Voraus mitteilen kann) dazurechnet und die steuerlichen Auswirkungen in Betracht gezogen hat.
Doch können Sie im Allgemeinen bis zu einem Jahr im Voraus Ihre Bank fragen, welche Konditionen Sie Ihnen für eine Erneuerung der Hypothek gewähren würden, um dann einen Zinssatz fest zu vereinbaren.
Diese Reservierung wird "Forward" genannt. Es handelt sich darum, einen Zinssatz zu "reservieren", bevor ein Hypothekarvertrag in Kraft tritt. Ziel ist es, von einem günstigen Zinssatz zu profitieren und eine eventuelle zukünftige Erhöhung des Zinssatzes zu vermeiden.
Das Kreditunternehmen, das Ihnen die Hypothek gewähren wird, wird Ihnen für den Vorgang Mehrkosten (Reservierungsprämie) in Rechnung stellen. Diese Mehrkosten werden zum für die Kreditdauer festgelegten Zinssatz dazugerechnet.
Der "Forward" hat den Vorteil, Ihnen für die Zukunft einen Zinssatz zu garantieren. Einmal festgelegt, ändert er sich nicht mehr, selbst wenn die Marktbedingungen sich vor der Auszahlung Ihres Darlehens ändern würden – ganz gleich, ob der Zinssatz nun steigt oder fällt. Wichtig ist es auch zu wissen, dass man seinen Zinssatz für seine gesamte Hypothek oder auch nur für einen Teil reservieren kann.
Dieser Artikel wurde in Zusammenarbeit mit unserem Spezialisten für Hypothekenfragen, Herrn Frédéric Luescher, Direktor der Firma Luescher Immo-Consulting, geschrieben.
Quelle: Hypothek-Kredite, Patrick Ducret
