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Hypothekarkredit: welche Laufzeit wählen?


30.05.2012 07:00
Die richtige Hypothek zu finden, um glücklicher Besitzer seiner eigenen vier Wände zu werden, ist oft das reinste Hindernisrennen: die Angebote auf dem Hypothekarmarkt sind so zahlreich, dass es manchmal schwierig ist, sich zurechtzufinden. Welchen Zinssatz soll man wählen, welche Laufzeit? Kürzlich hatte ein sehr bekannter Anbieter mit einer Hypothek über 12 Jahre zu einem Zinssatz von 2,4% geworben. Dieser Zinssatz entspricht absolut den zurzeit von den verschiedenen Kreditinstituten angebotenen Zinssätzen. 2,4% über 12 Jahre, ist das die beste Lösung? Ein Blick auf die vom gleichen Leistungserbringer angebotenen Zinssätze erlaubt uns, ein paar Berechnungen anzustellen.

Eine erste Überraschung erwartet uns, als wir den Zinssatz für 1 Jahr prüfen: entgegen der vorgefassten Meinung ist eine Festhypothek über eine sehr kurze Dauer nicht unbedingt am günstigsten. Hypotheken mit einer Laufzeit von bis zu 6 Jahren waren bei besagtem Kreditinstitut günstiger als eine einjährige Hypothek (1,6% für letztere, von 1,35% bis 1,55% für die Hypotheken mit einer Laufzeit von 2 – 6 Jahren). Zwar trifft normalerweise die Annahme zu, das der Zinssatz in Abhängigkeit von der Laufzeit ansteigt, doch die Tatsache, dass man sich bei einer Laufzeit von drei, fünf oder sogar sechs Jahren für die gleiche Zeitspanne an eine Bank bindet, ist genauso wahr. Eine Treue, die mit einem günstigen Zinssatz belohnt wird, auch günstiger als ein LIBOR-Kredit über 9 oder 12 Monate, und mit Sicherheit günstiger als ein variabler Zinssatz, der mit 2,85% beim Vergleich am schlechtesten wegkommt.

Ab einer Laufzeit von 6 Jahren steigen die Festzinssätze jedes Kreditjahr stetig an. Das scheint ganz logisch zu sein, denn es handelt sich um einen garantierten Zinssatz, unabhängig von der nicht vorhersehbaren Entwicklung der Finanzmärkte.

Wählen wir also einen Festzinssatz für eine Laufzeit, die etwas länger als ein Jahr beträgt: für 5 Jahre bot uns derselbe Leistungserbringer einen Zinssatz von 1,4%. 1,4% auf 5 Jahre, 2,4% auf 12. Für welches Angebot soll man sich entscheiden? Wir können leider keinen Blick in die Zukunft werfen. Aber wir kennen die Daten, und so ist es durchaus möglich, eine auf einer Simulation basierende Vergleichsberechnung durchzuführen.

Nehmen wir z.B. eine Hypothek über CHF 500'000.- mit einer Amortisierung von 2%. Über 12 Jahre und mit einem Zinssatz von 2,4% würden wir CHF 128'160.- Zinsen zahlen. Wenn wir den gleichen Darlehensbetrag und die gleiche Amortisierung gewählt hätten, und wir davon ausgehen, dass die Zinsen während der gleichen Zeitspanne gezahlt werden, hätte der Zinssatz während den gesamten sieben Jahren nach der Fälligkeit des Kredits mit 5-jähriger Laufzeit auf ein Niveau von 3,22% steigen müssen. Angesichts der erlebten Schwankungen bei den Finanzmärkten und der Ungewissheit, was ihre zukünftige Entwicklung betrifft, bietet ein Kredit mit einer Laufzeit von 12 Jahren die Garantie, sein Budget über die gleiche Zeitspanne hinweg unter Kontrolle zu haben. Aber im historischen Vergleich scheint ein durchschnittlicher Prozentsatz von 3,22% über sieben Jahre hinweg nicht sehr wahrscheinlich zu sein. Gelassenheit hat ihren Preis, aber in diesem Fall könnte er doch ein bisschen zu hoch sein.

Unsere Analyse basiert auf den von diesem Kreditinstitut veröffentlichten Zinssätzen. Doch wie wir alle wissen, handelt es sich bei diesen Zahlen um reine Richtwerte. Je nachdem, wie hoch das Finanzierungsrisiko der Liegenschaft und wie hoch das Verschuldungs- und Einkommensniveau des Kreditnehmers ist, kann die Bank günstigere Konditionen gewähren. Doch die allgemeinen Schlussfolgerungen unserer Analyse gelten auch, wenn Sie von günstigeren Zinssätzen profitieren würden.

Also: 2,4% auf 12 Jahre oder 1,4% auf 5 Jahre? Die Entscheidung müssen Sie treffen. Sie hängt von Ihren finanziellen Mitteln und Ihrer Risikobereitschaft ab. Wenn Sie nach Ablauf der 5 Jahre Ihren Kredit zu den gleichen Konditionen erneuern könnten (1,4%), würden Sie insgesamt CHF 74'760 Zinsen zahlen, was eine Ersparnis von CHF 50'000 im Vergleich zu einem Kredit über 12 Jahre bedeutet. Eine verlockende Aussicht? Gewiss, aber wer kennt die in 2017 angebotenen Zinssätze? Sind Sie sicher, dass Ihr Budget gegebenenfalls auch höhere Zinssätze verkraften könnte?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wahl eines Hypothekarkredits immer eine unbekannte Variable mit sich bringt. Wenn Sie wissen, wie Sie Ihre Risikobereitschaft und die Konsequenzen der verschiedenen Marktofferten einschätzen können, ermöglicht Ihnen das, von günstigeren Zinssätzen zu profitieren und gleichzeitig das Ihrem Fall entsprechende Sicherheitsniveau zu wählen. Eine Regel gilt allerdings immer: vergleichen Sie die verschiedenen Angebote, lassen Sie bei den Anbietern die Konkurrenz spielen… so sind Sie immer im Vorteil! Der von unserem Partner angebotene Hypothekensimulator ermöglicht Ihnen, die Kosten eines Immobiliendarlehens im Bezug auf Ihr Einkommen zu berechnen, damit Sie Ihre Lage besser einschätzen können. Zögern Sie nicht, ihn zu Rate zu ziehen!

Quelle: Hypothek-kredite.ch, Patrick Ducret
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